Las cuotas de la hipoteca generalmente causan bostezos y ojos vidriosos. Pero cuando los rumores comenzaron a circular el mes pasado de que la actualización de precios costaría más a algunos compradores de vivienda, resultó en videos virales de TikTok con miles de comentarios indignados que malinterpretaban las nuevas reglas.
Muchos críticos han planteado preguntas similares: ¿Por qué algunos prestatarios con puntajes crediticios más bajos y pagos iniciales más bajos recibieron mejores precios de sus tasas hipotecarias, mientras que a otros con puntajes crediticios más altos y pagos iniciales más grandes se les cobró más? ¿Los prestatarios responsables subsidian los préstamos más riesgosos?
Los cambios circularon por la televisión por cable, e incluso lograron un lugar en el último programa de Tucker Carlson en Fox News, donde afirmó que iban a proporcionar incentivos para el mal comportamiento. Pero gran parte de la controversia se ha centrado en los ganadores y perdedores de las actualizaciones de precios, no es que los prestatarios más solventes con grandes pagos iniciales paguen mucho menos. Para aclarar cualquier confusión, el regulador federal detrás del nuevo precio tuvo que emitir una declaración: el crédito espumoso todavía paga.
«Siempre obtiene una mejor tasa y un mejor precio de préstamo si realiza un pago inicial más alto y tiene un mejor crédito», dijo Bob Broeksmit, presidente y director ejecutivo de Mortgage Bankers Association, un grupo comercial de la industria.
De hecho, la actualización de los precios de las hipotecas, que se aplica a los préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos entidades cuasi gubernamentales que suscriben o compran la mayoría de las hipotecas en todo el país, es una noticia vieja. Se ha integrado en lo que los prestatarios han estado pagando durante meses.
Las tarifas se han recalibrado para Enero, cuando el regulador que supervisa a Fannie y Freddie, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, conocida como FHFA, introdujo nuevos fijación de precios gráficos que explican cómo se aplican las tarifas a los diferentes prestatarios y tipos de préstamos. Pero es posible que el cambio haya resurgido ahora porque las tarifas actualizadas entraron en vigencia para los préstamos a Fannie y Freddie el 1 de mayo. .
Los prestatarios pueden hacer poco para controlar las fuerzas del mercado que han hecho subir las tasas de interés hipotecarias durante el último año. se pararon en 6,4% viernes, casi el doble de su nivel a principios del año pasado. Pero su perfil financiero (sus puntajes de crédito, el monto de su pago inicial) también influye en cuánto está pagando por un préstamo. Aquí es donde entran en juego estas tarifas.
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Las tarifas están vigentes desde 2008.
Dependiendo de cómo se acumulen los prestatarios, pagarán tarifas separadas en una hipoteca respaldada por Fannie Mae y Freddie Mac.
Estos cargos, que representan un porcentaje del monto del préstamo, a menudo se agregan a la tasa hipotecaria base del prestatario; y cuanto mayor sea su puntaje de crédito, menos pagará normalmente. En otras palabras, cuanto más riesgoso se considere el préstamo, mayores serán las tarifas.
Estos costos no son nuevos. Se remontan a la crisis financiera de 2008, cuando los precios de la vivienda se desplomaron y la morosidad de las hipotecas se disparó, devastando a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas tarifas han ayudado a apuntalar las finanzas de las empresas y ahora se utilizan para pagar las garantías proporcionadas por estas empresas.
Bajo la nueva estructura de precios, los prestatarios de hipotecas con puntajes crediticios más altos, y pagos iniciales de alrededor del 15% a poco menos del 20%, vieron cómo las tarifas aumentaron más, mientras que aquellos con puntajes y cuotas más bajas experimentaron las mayores disminuciones. Los críticos arremetieron contra la aparente inequidad de todo, incluido un gráfico que se centró en los precios. cambiando – pero no los costes finales reales.
En general, se espera que los costos de un prestatario en el préstamo promedio de $ 300,000 aumenten en 0.04 puntos porcentuales, o $ 10 por mes.
Pero los detalles variarán dependiendo de su situación. Considere un prestatario con un puntaje crediticio de 740 y un pago inicial del 20%. En una hipoteca de $300,000, su costo inicial aumentará a $2,625, o 0.875% del préstamo, de $1,500 o 0.5%. Si el prestatario no pagó las tarifas al cierre, podrían incluirse en su tasa de interés, y las tarifas más altas agregarían alrededor de 0.125 puntos porcentuales a la tasa general, o $25 por mes, según los cálculos de Mark. vicepresidente de NJ Lenders.
El cambio es mayor para un prestatario con una puntuación de 630 y un pago inicial de poco menos del 5 %: la tarifa inicial se reduce del 3,5 % al 1,75 % del monto del préstamo. En un préstamo de $300,000, eso se traduce en $5,250, frente a $10,500.
Si decidiera incluir la tarifa en la tasa de su hipoteca, el segundo prestatario ahora pagaría alrededor de un punto porcentual menos, lo que reduciría su pago mensual en alrededor de $193.
El resultado final: el prestatario en la posición financiera más sólida siempre pagará significativamente menos en tarifas, la mitad del monto pagado por la persona con el puntaje más bajo y el pago inicial.
El precio también refleja factores que pueden no ser obvios: las personas con menos del 20% de pago inicial deben comprar un seguro hipotecario privado (que, según freddy mac, puede agregar $ 30 a $ 70 por mes por cada $ 100,000 que pide prestado). Esto significa que pagan más, en total, que aquellos con pagos iniciales del 20% o más.
El seguro protege al prestamista, no al prestatario, lo que, a su vez, reduce parte del riesgo de incumplimiento del prestatario a Fannie o Freddie y lo transfiere a la aseguradora privada. “Entonces, aquellos que depositan menos del 20% son menos riesgosos”, según un artículo reciente de Jim Parrott de la Instituto Urbano«y debería pagar menos tarifas».
La desinformación se ha centrado en la solvencia.
Estos matices no se explican fácilmente en clips cortos en las redes sociales. En cambio, muchos críticos sintieron que los prestatarios menos solventes obtuvieron un respiro a expensas de aquellos con puntajes más altos.
«¿Ha pensado alguna vez en un millón de años que tener un buen crédito en realidad lo castigaría por comprar o refinanciar una casa?» un indignado Un usuario de TikTok preguntó.
«Supongo que voy a bajar mi puntaje de crédito más de 100 puntos antes de comprar mi primera casa», agregó un comentarista.
Esos sentimientos, o alguna versión de ellos, han ganado terreno en la televisión por cable, las redes sociales y otros lugares. “Lastimamos a buenas personas”, dijo Carlson durante su segmento.
Sandra Thompson, directora de la FHFA, explicó en un declaración tenía la intención de «dejar las cosas claras» sobre por qué la agencia hizo los cambios, que comenzaron con una revisar Precios y programas de Fannie y Freddie 2021 (última actualización en 2015). La agencia reiteró que había recalibrado las tarifas de sus hipotecas más tradicionales para reflejar mejor los riesgos de los préstamos y fortalecer sus finanzas.
“A los prestatarios con calificaciones más altas no se les cobra más, por lo que los prestatarios con calificaciones más bajas pueden pagar menos”, dijo la Sra. Thompson en el comunicado.
La misión es hacer que la propiedad de la vivienda sea más accesible.
Proporcionar a las personas de bajos y medianos ingresos un camino sostenible hacia la propiedad de vivienda es parte del compromiso de larga data de Fannie y Freddie. asignación. Y la FHFA dijo que hizo otros cambios para ayudar a respaldar esos objetivos.
A principios del año pasado, la agencia dijo que aumentaría las tarifas de los préstamos que no estaban exactamente en el centro de esa misión: aumentó los precios de los préstamos para casas de vacaciones, más grande hipotecas (en algunas áreas de alto costo estos préstamos superan el millón de dólares), así como prestatarios que han refinanciado sus préstamos y retiro dinero de la equidad en su hogar. «Es debido a estos aumentos que pudimos eliminar las tarifas para algunos compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados», según funcionarios de la FHFA.
Gary Acosta, cofundador y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces, dijo que cree que los prestatarios marginales están pagando una cantidad excesiva de tarifas en relación con el riesgo que están agregando a las carteras de hipotecas de Fannie y Freddie. Pero él no cree que los cambios de precio sean lo suficientemente significativos como para marcar una gran diferencia.
«No está claro que estos ajustes de precios atraigan a más prestatarios a ser propietarios de viviendas», dijo Acosta. Es más probable que estos prestatarios encuentren mejor precio a través de la Administración Federal de Vivienda, dijo, una agencia gubernamental que asegura hipotecas otorgadas en gran parte a nuevos propietarios, a menudo con pequeños pagos iniciales y puntajes más bajos de lo que permiten Fannie o Freddie.
Mark Calabria, exdirector de la FHFA y asesor principal del Instituto Cato, un grupo de expertos libertarios, también espera que los cambios de precios tengan efectos mínimos en los mercados inmobiliarios e hipotecarios más amplios.
Pero hay comida para llevar conveniente. Las personas en áreas de costos más altos que necesitan hipotecas más grandes para financiar sus casas, por ejemplo, podrían estar mejor obteniendo hipotecas de proveedores que mantienen los préstamos en sus propias billeteras en lugar de vendérselos a Fannie o Freddie.
«Siempre le conviene construir su crédito y darse una vuelta», dijo Calabria, «aún más ahora».
